Son zamanlarda enflasyon artışı ile beraber alım gücünün düşmesi sonucu vatandaşı en çok etkileyen konuların başında konut ve iş yeri kiraları geliyor.
Av. Merve Dağ, kiracıların yasal hakları konusunda bilgiler verdi.
KİRAYA VEREN, KİRACILARI HANGİ DURUMLARDA TAHLİYE EDEBİLİR? KİRACILARIN BU NOKTADA BİLMESİ GEREKEN YASAL HAKLARI NELERDİR?
Öncelikle Türk Borçlar Kanunumuzdaki yasal düzenlemelerin kiracılar lehine olduğunu, mevcut yasanın kiracıları koruyan düzenlemelere yer verdiğini belirtmekte fayda var.
Kanunumuzda, Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir . Denilmektedir. Anlaşılacağı üzere, kiraya verene istisnalar dışında kira sözleşmesini feshetme hakkı tanınmamıştır. Kira sözleşmesini sona erdirme hakkı yalnızca kiracıya tanınmıştır.
Kiralayana tahliye hakkı tanınan istisnai düzenlemelere değinmek gerekirse;
Kiraya verene, on yıllık uzama süresi sonunda, kiracısını tahliye edebilme hakkı tanınmıştır. Ev sahibi belirtilen süreyi dolduran kiracısını gerekçe göstermeden bildirimde bulunmak şartıyla tahliye edebilecektir.
Yine, Kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kira sözleşmesini kanunda öngörülen sürelere uymak şartıyla açacağı dava ile sona erdirebilir. Ancak burada dikkat edilecek önemli husus, ihtiyacın gerçekten var olmasıdır. Kiracı, ihtiyacın gerçek olmadığını düşünüyorsa, kiraya veren ev sahipleri bu ihtiyacın gerçek olduğunu ispat etmek zorundadır.
Kiracının, kiraya verenin ihtiyacı nedeniyle tahliye edilmesi durumunda kanunumuz yeniden kiralama yasağını düzenlemiştir. Buna göre; Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Yine, kiracı belirli bir sürenin tamamlanması sonrası evi boşaltacağını kiraya verene yazılı olarak taahhüt etmişse, kiraya veren yazılı tahliye taahhütnamesine dayanarak kiracının tahliyesini isteme hakkına sahiptir. Ancak burada yazılı tahliye taahhüdünün kanunda aranan şartları taşıması davanın akıbeti açısından büyük önem arz etmektedir.
Kiracının, kira sözleşmesine esaslı aykırılığı tespit edildiğinde de kiralayana dava açma hakkı tanınmıştır. Örneğin, mesken olarak kiraladığı taşınmazı, iş yeri olarak kullandığı kiraya veren tarafından tespit edilirse kiraya veren sözleşmeye aykırılıktan dava açabilecektir.
1)KİRAYA VERENLER TARAFINDAN KİRACILARINDAN İKİ – ÜÇ KATA VARAN KİRA ARTIŞLARI TALEP EDİLİYOR. KİRACILARIN BU NOKTADA BİLMESİ GEREKEN YASAL HAKLARI NELERDİR?
Kira artış oranına ilişkin olarak 11.06.2022 tarihinde getirilen geçici düzenlemeden önce konut ve çatılı iş yeri kiralarındaki kira artışı kanunumuzda; tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Denilmek suretiyle düzenlenmiştir.
11.06.2022 tarihine resmi gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren geçici madde ile; konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023(bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.” Hükmü getirilmiştir.
1/06/2022 tarihi ile 01/07/2023 tarihi arasında yenilenen konut kira sözleşmelerinde TÜFE oranı ne olursa olsun %25’den fazla kira artışı uygulanamayacaktır. Buna göre kiracının, kiraya verenin TÜFE oranı ne olursa olsun %25’den fazla kira artışı şeklindeki zam taleplerini kabul etme zorunluluğu bulunmamaktadır. Kiracının bu talepleri kabul etmemesi, kiraya veren tarafından tahliye davasına konu edilemeyecektir.
Yapılan yeni düzenleme ile bu süre 1 Temmuz 2024 tarihine dek uzatılmıştır.
KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA ARABULUCULUK DÖNEMİ HAKKINDA BİLGİ VERİR MİSİNİZ?
01.09.2023 tarihi itibaren kira uyuşmazlıkları davalarında, dava açmadan önce arabuluculuk yoluna başvuru dava şartı haline getirilmiştir.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/B maddesine göre;
(1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:
a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar. Denilmektedir.
Anlaşılacağı üzere, 1 Eylül tarihi itibariyle kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce Arabulucuya başvuru zorunluluğu bulunmaktadır. Kanunumuzla ilamsız icra yoluyla kiralanın tahliyesine ilişkin işlemlerde ise arabuluculuk şartı aramamıştır.
