193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'na göre, gayrimenkul piyasasında kısa vadeli al-sat yapanlar doğrudan maliyenin radarına giriyor. Satın aldığınız bir evi, arsayı, binayı veya tescilli bir hakkı 5 tam yıl (60 ay) dolmadan elden çıkarırsanız, elde ettiğiniz reel değer artışı üzerinden devlete gelir vergisi ödemek zorundasınız. Süre takibi, mülkün tapuda adınıza tescil edildiği gün başlıyor.
Milyonluk Satışlarda Vergi Matematiği ve Enflasyon Kalkanı
Devlet, vergi hesaplarken adil davranmak adına "enflasyon düzeltmesi" uyguluyor. Satıştan elde edilen ham kâr değil, Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) oranlarına göre güncellenmiş "gerçek kâr" vergilendiriliyor.
Çarpıcı Bir Örnek: Aralık 2023'te 5 milyon TL'ye satın alınan bir ev, Ağustos 2025'te 8 milyon TL'ye satıldığında, 5 yıllık yasal bekleme süresi dolmadığı için aradaki kazanç vergiye tabi oluyor. Gelir İdaresi Başkanlığı'nın hesaplamalarına göre bu işlemde yaklaşık 38 bin TL vergi ödenmesi gerekiyor.
Ceza Riski: 1 Mart'ta başlayan dönemde bu beyannamenin verilmemesi durumunda, ödenecek ana vergi tutarına ek olarak yüksek oranlı gecikme faizleri ve vergi ziyaı cezaları devreye giriyor.
Gözden Kaçan Tuzaklar: Takas ve Kentsel Dönüşüm
Değer artış kazancı vergisi sadece nakit karşılığı yapılan standart satışlarda işlemiyor. Çoğu mülk sahibinin cezalı duruma düşmesine neden olan ve vergi doğuran diğer işlemler şunlar:
Ev veya arsanın başka bir mülkle takas edilmesi (trampa).
Gayrimenkulün bir ticaret şirketine sermaye olarak konulması.
Kamulaştırma ve devletleştirme işlemleri.
Kritik Detay: Kentsel dönüşüm projelerinde yıkılıp yeniden yapılan gayrimenkullerin, yeni tapunun alındığı (cins tahsisi yapılan) tarihten itibaren 5 yıl geçmeden satılması da doğrudan gelir vergisi doğuruyor.
Kimler Vergi Ödemeyecek? "Miras" İstisnası
Yasal düzenlemeler, bazı durumlarda vatandaşı bu mali yükten tamamen muaf tutuyor. Eğer sattığınız gayrimenkul size miras yoluyla (ivazsız intikal) geçmişse, satış bedeli ne kadar yüksek olursa olsun ve mülkü ne kadar kısa sürede satarsanız satın, hiçbir şekilde Değer Artış Kazancı Vergisi ödemiyorsunuz. Satın alınan mülklerde ise takvime bakıp 5 tam yılın dolduğu günün ertesinde satış yapmak, vergi yükümlülüğünü sıfırlıyor.
